KİRA HUKUKUNDA GÜNCEL GELİŞMELER "KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI"

KİRA HUKUKUNDA GÜNCEL GELİŞMELER "KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI"

2-) Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde mevcut kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm belirtilmemiş ise TBK m/345 f:2 gereğince kanunda öngörülen 2 şarttan biri gerçekleşirse yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmak üzere kira tespiti istenebilecektir. Kural olarak kira tespiti davası geçmişe yönelik olarak açılamaz. Örneğin 01/01/2020 tarihinde başlayan bir yıllık kira sözleşmesi 2021 yılına uzamış ise; kural olarak 01/01/2021 tarihinden itibaren kira tespiti davası açamaz. Bunun istisnaları vardır. Öngörülen kanun maddesi gereğince işbu istisnalar şunalardır:

Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce bu davanın açılması mümkün olup; bu dava sonucu verilecek kararda belirlenecek artış oranı yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olabilecektir.

B-) Ya da kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması

TBK m.345/2 gereğince kiraya veren tarafından öngörülen süre zarfında kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şartı ile, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar bu dava açılabilecek ve verilecek karardaki artış oranı uzayan dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilecektir.

İşbu öngörülen şartlardan dava açma yolunu seçersek dava açılma tarihi, yazılı bildirimde bulunma yolu ile hareket edersek ihtarnamenin tebliğ tarihi esas alınacaktır. Öngörülen sürelere riayet edilmesi gerekmektedir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

6100sayılı HMK'nun 4/1-a maddesi gereğince "Kiralanan taşınmazların 09.06.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılacak davalarda "Sulh Hukuk Mahkemesi" görevlidir.

Genel yetkili mahkeme, davalı kiracının gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.

DAVACI VE DAVALI TARAF

Kira tespit davasını kiracı da kiraya veren de açabilir. Yargıtay da aynı kanaattedir.. (Y3.HD,27/03/2019T.

,20177608E. ,2019/2623K.)

Kira tespiti davası kira sözleşmesinin karşı tarafı olan kişiye karşı açılacaktır. Dava kiracı tarafından açılmışsa kiraya veren taraf davalı statüsünde olacak; şayet dava kiraya veren tarafından açılmış ise kiracı davalı konumunda olacaktır.

Davalı ölmüş ise; davanın mirası reddetmemiş olan mirasçılarına karşı yöneltilmesi gerekecektir. Yargılama sürecinde davalı taraf ölür ise; mirasçı statüsünde olan kişilerin davaya dahil edilmesi gerekecektir.

MALİK-KİRAYA VEREN FARKLI KİŞİLER OLDUĞU TAKDİRDE MALİK KİRA BEDELİNİN TESPİTİ İSTEMLİ DAVA AÇABİLME HAKKINA HAİZ MİDİR?

Kanun koyucu davanın tarafı olabilme sıfatının hem malike hem kiraya verene ait olduğunu belirtmiştir. İşbu husus nazarında sözleşme tarafı olmayan malik de kira bedelinin tespiti istemli dava açabilecektir.

Kira tespit davalarına ilişkin olarak taleplerimizi dava dilekçemizde hangi hususlar doğrultusunda belirtmeliyiz?

Kira tespit davası açarken mutlaka kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olması gerektiğini dava dilekçemizde belirtmeliyiz. Aksi takdirde "Talebin bölünemezliği" ilkesi gereğince Bedelin tespitine ilişkin taleplerimizi dilekçemizde sadece 1 kez ileri sürebilme hakkına haiz olup ıslah ile genişletebilmemiz mümkün olmayacaktır.

Bunun yanı sıra kira tespit davaları "belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz ve fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz (Y.6.H.D., 12/03/2024T., 2013/8855E. ,2014/2891K.)

Kira tespiti yapılırken mahkemece hangi kriterler göz önünde bulundurulur?

1-) TÜFE'deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı 2-) Kira bedeli tespitine konu edilen konutun durumu

3-) Hak ve nesafet ilkesi gereğince davalının eski kiracı olması hali göz önünde bulundurularak yapılacak

%5-%20 oranında hakkaniyet indirimi 4-) Emsal kira bedelleri

Bir sonraki köşe yazımda tekrar buluşmak dileği ile (beyzaozbek88@hotmail.com) aracılığıyla da bize ulaşabilir ve sorularınızı sorabilirsiniz. Sağlıcakla kalınız…